兰州老城区房子被征收，房屋补偿按什么标准算？评估不满意怎么办？

先说结论，兰州国有土地上的房屋征收，补偿标准不是征收方拍脑袋定的。依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）和《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》（甘肃省人民政府令第86号，2011年11月13日公布，2012年1月1日施行，以下简称“甘肃86号令”），房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，评估机构在省住建部门公布的名录内由被征收人协商选定，评估结果不满意有复核、鉴定的法定渠道。

一、兰州房屋征收，补偿到底包含哪几项？

国务院令第590号第十七条写得很清楚，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括三项：

• 被征收房屋价值的补偿；
• 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
• 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府还应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

所以拿到补偿方案，先对着这三项查：房子本身值多少、搬家和租房过渡给多少、如果是店面或厂房，停产停业损失给多少。兰州的方案里通常还有签约奖励，那属于额外部分，不能拿它顶替前面三项。

二、房屋价值补偿按什么标准算？

国务院令第590号第十九条定了一条硬杠杠：被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋价值由依法选定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

也就是说，如果评估报告给出的数字明显低于你周边同类地段、同类户型房子的市场成交价，这本身就是一个可以争的点。评估依据是公告之日的市场行情，不是征收方单方面定的“内部价”。

三、评估机构是怎么选出来的？

甘肃86号令第七条对评估机构的选定作了细化：省住房和城乡建设行政主管部门应当公布房地产价格评估机构名录；房屋征收部门实施征收项目时，应当向被征收人提供名录，由被征收人在公布的名录中协商选定具有相应资质的评估机构。被征收人以协商方式无法选定评估机构的，可以通过投票方式选定，投票同意率应达到半数以上。被征收人在房屋征收部门提供名录之日起5日内无法达成一致的，可以采取抽签方式选定，抽签应当在公证机构的监督下进行。

注意两点：一是选定权在“名录内”协商，被征收人是有发言权的；二是投票、抽签都有法定门槛和程序要求，如果征收方直接指定一家评估机构、绕过这些程序，被征收人可以就此提异议。

四、评估结果不满意怎么办？

拿到评估报告觉得数字低了，别憋着。甘肃86号令第十一条给了你救济渠道：

• 对房地产价格评估结果有异议的，可以按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》向房地产价格评估机构申请复核；
• 对复核结果仍有异议的，可以向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

复核、鉴定都有时间窗口，拖过期限可能就失去机会。手里有评估报告，先看上面的送达日期，及时算好日子。评估结果直接决定补偿数额，这一步值得较真。

五、企业厂房被征收，停产停业损失怎么算？

甘肃86号令对停产停业损失的规定在第十四条到第十六条，要求比国家条例更具体：

• 对象条件：被征收房屋所有权证书载明为经营性房屋，依法取得工商营业执照，依法取得相关生产经营许可手续，三项缺一不可（第十四条）；
• 计算标准：以被征收人提供的近三年纳税证明为依据确定；不足三年的以全部生产经营期间纳税证明为依据确定。生产经营三年以上的以近三年生产经营效益平均值为计算依据，不足三年的以生产经营期间效益平均值为计算依据（第十五条）；
• 补偿期限：商业、服务性行业按半年予以补偿，工业生产行业按一年予以补偿（第十六条）。

所以厂房、商铺被征收，别只盯着房子本身的价值，停产停业损失是单独一块，要拿营业执照、纳税证明、经营流水这些材料去争取。

六、旧城区改建，补偿方案不合理能要求听证吗？

能。国务院令第590号第十一条规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

兰州这两年旧城改造项目多，如果你们片区多数邻居都觉得方案不行，是可以把听证会这个程序“逼”出来的。参加听证会之前，建议把方案里不合理的地方列成清单，逐条讲。会开了、意见提了，方案改没改、改了多少，都要留痕。

七、先搬还是先补？

国务院令第590号第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁；禁止建设单位参与搬迁活动。

补偿没谈妥之前，不要轻易签空白协议、不要先行腾房。签字前逐项核对补偿项目与标准，口头承诺的东西要写进书面协议才算数。

免责声明：本文依据官方发布文本整理，仅供普法参考，所引标准以甘肃省人民政府及相关部门最新公布的文件为准，不构成对具体案件的法律意见。